只要在一种开发的状态下，哪怕有微弱的利润，人们都会趋之若鹜的。更何况当下的海港，那是遍地黄金的时候。有一位哲人曾经说过，石油只是推动历史发展的动力之一。处在房地产疯狂阶段的海港，大量的土地被供应到市场上。国家大量的钱在无形的手推动下，很快融入了海港这个弹丸之地。这里一一时间成为资本的摇篮和痴心妄想的人们的梦想之地。我这个从边少穷地区来的也深入其中。　　 我看到的碎片只是井口那么大的一个天。没有资本的附庸的打工仔，很多时候我拼尽了全力的往上爬，很多时候都是瞎忙的。　　 但对于那个时候的我来说，哪怕是一个微妙的动作，只要是往高处走一丁点，哪怕离井口有天地很远的距离，都算是进步了。很多时候，我都也缓慢地如蜗牛爬行一样的速度往前，其实，往往这个时候我就会被同样在爬或者跳的同类把我又踩到后面去，他们并不是有意的，而是我自身的能力不够优秀，他不能支撑我跳得更高，或者爬得更远，这个阶段过渡透支着每一个平庸之辈的心力。　　 我把所有的时间都占据了，埋头在项目上面，我充耳不闻银行、政府、老板、资本家和生产资料拥有者之间的微妙关系。　　 房地产开发他离不开这样的关系，地产开发本身不具备任何的技术含量，我们的祖先已经掌握这门技术几千年来了，基本上只有最简单的逻辑关系。　　 掌握着资源的人才是最大的关系，我们很多时候是参与其中的一个过程的一个钉子而已。　　 整个过程就是政府供应土地，开发商找银行，找同行、找老乡、找同行，找各种各样的关系收拢资金想购买土地，然后再找建筑公司组织工人和农民工建房子。请一些有思想走或者说一个简单的工匠们描绘一个简单的梦想让辛苦了几代人的人民群众人民真想去购买这样的产品。从文化属性来讲，我们几千年骨子里的居有其屋的思想，导致房子对于人民群众来说那是唯一象征财富的东西。　　 在疯狂地产背后，我觉得我该要清楚地从高处看看海港市场了，杨红帮我找来了很多材料，我也花了一点费用从我之前的老板胡总那里购买了一手资料。　　 胡总在海港，他主要是做地产数据分析的，我比较喜欢数据分析，当我拿到报告的时候，我几乎是没有落一字地翻看完整个数据，连晚饭都来不及吃，晚上的时候我把杨红和几个会计师找来，我们建立了一定的数字模型， 并且进行数据的整理和分析，形成了一个完整的数据报告准备在第2天的董事会上报告给各位老板。　　 疯狂的背后总是有原因的，在金钱面前，只要有1% 的利润，大多数都会不顾一切的，何况是神话一般的财富呢。　　 会议是我组织的，我在会上把我们最近的报告讲解了一遍：　　 目前海港全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半。这一年，海口市经济增长率高达83％，海港全省财政收入的40％来自房地产业。　　 房价一路飙升，近两年房地产平均价格为1400元／平方米，仅仅一年，就猛增至5000元／平方米。今年上半年顶峰时期，高达7500元／平方米。房价高涨的背后，海口市地价由几年前的几十万元／亩，一路狂飙至680万元／亩。带着几万元“闯海港”的人，一觉醒来已身家百万，在座的各位老总都应该心里清楚。　　 无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产，你们知不知道到工商管理部门登记注册的公司，每天较多达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均每320个人一家。　　 开发商在银行大量贷款，甚至把仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行，以此收获倒卖地皮的资金。　　 大家都是疯狂的，我的建议是不是大家需简要考虑一下公司风险，我们项目上卖的资金，当天下午就被拿去炒楼炒地皮了，如果出了问题，我们后面的工程如何完成。　　 会议室里，大家都在打电话，都是在聊着炒地皮的事情。　　 田总啊，我们投资李总是赚钱的，你们只管把楼盘操作好就是了，你刚才说的这些不是说明现在正是好机会吗，不要说了，我哪里还有三个合同要签，一个合同可以赚一个亿啊，一个亿可以开发“龙行天下”两期了，我先走了啊。　　 湖南陈总说完就走了，我准备接着说，另外的几个老总也走了，最后就剩恒基李总在了。　　 小田，你说的这些好事情嘛，几个股东都正准备加大对项目的投资，你们搞得飞龙在天就慢慢搞了，别的几个项目就卖，只要赚钱就卖，我知道你的梦想是“龙行天下”项目，那个项目我不动你的，并且还给留备用金。　　 李总，你看啊，目前的海港没有任何的工业基础，基本都还是第一产业，一个没有工业支撑的城市，又有那么多的资金涌入，唯一的办法就是投资房地产，房地产投资没有后续的工业持续力，那地产就是虚无缥缈的，你看看那些高干子弟手里的地，几乎是倒腾了七次八次了，他们有些转身回了北京，国企在这边拿地，那是为未来的海港发展把握大方向，亏损是暂时的，国企是为人民服务的，他们赚的是未来，那民间的力量就需要认真一点，当然我也只是井底之蛙，我只看得见海港那么大地方，别的地方我都没有去过。　　 好的，开完这个项目，你带着团队全国各地跑一圈，学习一下。不过你还是要认真研究一下，还有多长时间的机会。　　 房地产的长期看人口，中期靠土地，短期靠金融，目前来看，后面都暂了，最关键就是看短期了，因为土地和金融都是调整的砝码。　　 不懂，你说简单一点。　　 就是说土地和金融都是政府控制的，像水龙头一样，政府看见全国的资金都来海港了，会造成地区发展的不协调和不平衡，大量资金的对劲进这个行业，会把这个行业撑破的，不消化的。　　 我懂了，说完李总接了一个电话就出去了。　　 我也来到项目上继续项目的开发，李总从北京招来了好多人员，我都按照其各自的特长组建了部门，各部门各司其职，不再是以前的那样没胡子一把抓了。飞龙在天如期开盘，开盘房价已经到了5000元每平方米，购买房子的东北大妈和湖南大妈趋之若鹜，很快就把我们的这一期产品抢光了，我们开始准备“龙飞凤舞”。　　 这期产品交给了新的部门，几个都是研究生毕业，有思想，有文化，有水平，也有精湛的技术，负责的叫许加法，此人更是牛皮人物，我和他聊了一个小时，我就觉得我是如此的浅薄，他的知识的渊博，大学主修土木工程，研究生读的是欧洲哲学，还兼修了西方经济学，我这点水平在他面前很快就倒得一点不剩，我也就不再和人家在深入 了，再深入就是伤害或者是相爱了。我让他做了整个项目的后期开发总监，我不再具体干事情，主要负责指导工作和把关。　　 团队把我们之前的产品和基本定位做了一些修改和补充，我以前个人的短浅和漏斗开始出来，他们来了后进行了修补，更贴近于市场，主要还是集中在投资为主。　　 “龙飞凤舞”为五期，我原本计划是开发一个酒店群，不拘一格的设计风格，脑洞大开的理念，出其不意的建筑，耳目一新的立面，山山水的的景观，森林迷幻的灯光，游泳池，步行街，美食城等等都装进去。　　 团队打破这一切，把酒店群变成了高端公寓，完全进行出售，然后再把公寓托管过来管理酒店，原有的酒店群还在，只是变成了投资性酒店，投资者有收入，公司酒店管理有收入，这是一个伟大的思路，后来我才知道这是台湾人最爱的思路。　　 项目推出后，三十平方米的公寓，16万就能买，营销团队操作成1000元就能拥有高端酒店，是的，只要1000元钱就能买房，第一次开盘推出300套，有3000人来买，排队的人排到满大街都是，开盘就卖完了，很多客户今天交了1000元，回到家就有人出万块转让。　　 消息不胫而走，“龙飞凤舞”的酒店公寓卖断了货，团队坚持涨价，我顶着巨大的压力，说服了各个股东，我们这边出一手批发房源，坚决不涨价，外面不管，外面涨得越凶越好，我们定量放出房源，团队的力量是很大的，大家把龙行天下项目一下子操作成了很火的楼盘，全国各地都有人来学习我们营销部的操作模式。我连夜开会叫许加法和营销部的负责人用两个星期的时间写一本书，“房地产的深度营销”推出海港模式和几个代表项目的营销案例，主要还是推销龙飞凤舞酒店公寓群，效果很好，写作上我有较大的优势，团队加班加点很快就搞出初稿，我和许加法一个负责修改一半，两天两夜完稿交给出版社，一个月不到的时间，书就上市了，但就是我们售楼部卖掉的书籍就有册，都是全国各地来学习的，我的意思当做礼品送了，但是团队坚持说送别的都可以，这本书一定要花钱买的，这本书虽然没有多少内涵，但是国内缺少这样关于房地产营销类的书籍，很快就在全国兴起了抢购的风潮，出版社不得不开大马力加印了数万册