在纽约，无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。　　批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑许可费和施工监理费），一切批准后才可开工。　　因此土地过户之后，林子耽和艾迪便迅速成立了开发规划项目组，并对纽约市现有的几个大的项目开发公司招标，寻求最好的规划方案。　　林子耽和艾迪他们跟理查德私下见面，跟上次在酒吧里的见面已经隔了大半年，但是这次见面，三个人的角色却发生了不小的变化。　　目前他们三个人不仅仅要携手合作，最主要的，理查德他们公司也是这次参与投标的几个实力最强的企划公司之一。　　简单来说，林子耽和艾迪现在很可能就是这个巨大项目开发的甲方。所以这次的见面，则是理查德亲自出面协调的结果。　　在米国，尤其是纽约，房地产开发是千本万利的买卖。运作得当，会是一个点石成金的过程，把一片黄土变成无数的金条钞票；但运作不当，则有让开发者破产的风险。　　至于什么样的人能够在房地产开发中获得成功，有专家人士给出以下条件：　　第一，需有一颗“很大”的心，能经得起事，有很强的承受力、抗压力。　　第二，要有雄厚的资金。第三，要有经验，有知识。　　因此这种买卖，也只适合少部分有准备、有风险承担能力，且有丰富的知识经验的投资人。　　林子耽虽然一直深耕在房地产业，可惜他只是房产代理行业的佼佼者，对于土地开发，却完全还是个新人，除了上次廉租房和商业楼的开发，他根本没有什么投资经验。　　在有些国家的体制下，民众对土地不具所有权，但是在米国购买房产土地后会拥有该不动产的绝对所有权，因此一些人又以为只要有所有权就可以“为所欲为”，在该土地上随意开发和建造，事实上这是一种误解。　　其实在米国，土地所有权（Title）与土地开发权（Entitlement）同根不同义，是完全不同的概念。　　土地所有权是客观的实体物质，决定了业主“有什么”，一旦拥有则具有永久性，业主对其有控制权，受法律保护，同时也是可转让的商品。　　土地开发权则是人为制定出来的、具有主观性的条例与约定，决定了开发商“干什么”，有过期时间（比如开工证6个月以后失效），地主对其没有控制权，性质为ZF许可，不受法律保护。　　也就是说，如果只有土地所有权但没有土地开发权，就自行开工建造房子的话，属于违章建筑，是行不通的。　　事实上在米国，尤其是纽约这样的大都市，土地开发项目的最大风险是其不确定性。　　首先，即使有了一块土地，能否顺利的申请到土地开发权是非常不确定的。　　其次，开发过程中可能遇到各种各样的阻碍，在开发之前，开发商就需要做最充分的尽责分析/可行性分析报告。　　主要是分析不可行性，尽力排除一切潜在的拦路虎，尽力排除工程在开展后受阻而被“腰斩”的一切风险。　　再次，市场变幻莫测，项目建好后的营销仍具不确定性。　　正所谓背靠大树好乘凉，哈瑞森家族是一个集企划、开发、建筑、行销和物业管理于一身的大地产集团，也是纽约最大的地产开发巨鳄之一。　　其丰富的地产开发经验，强大的企划团队，都是业界首屈一指的存在。　　如果他们能把理查德以及整个哈瑞森家族的经验和一体化的服务纳入进来，他们便可以少走许多弯路，失败的风险也会比跟其他公司合作的风险。　　因此在接到理查德的邀约后，林子耽和艾迪才欣然赴约。　　------------------　　三个人约在了四季酒店吃商务中餐，林子耽记得这里好像也是哈瑞森最喜欢出没的地方，所以对理查德的小心机多少还是有些觉得好笑的。　　Eric告诉林子耽，如果只是一个2100万地皮的项目，理查德原本是没打算好好跟他们合作的，但是因为林子耽和艾迪的招标宣传做的很大，业界所有的地产开发企业都想参与进来。　　关键的是，目前选出来的几个参与投标的企划公司，哈瑞森集团确实是最出色的，不管是出于对土地开发项目的全方位企划来考虑，还是出于对专业权威的选择，哈瑞森集团都有可能胜出。　　但是理查德心里着急啊，他急于表现给自己的父亲看他在这场招标方案上所付出的努力，所以才私下里再约他们谈一次，想探探他们的口风。　　“嗨～艾迪，嗨～林先生～”　　这一次林子耽和艾迪到的时候，理查德已经到了一会儿了，坐在等候的吧台，手里拿着一份酒店提供的报纸，但似乎并没有看得太认真，因为林子耽两个人一进门他便从自己的位子上站了起来，一副欣喜的模样。　　“嗨～理查德，好久不见～”　　艾迪走过去，十分热情地跟对方握了握手，然后又让开一点，让林子耽和理查德握手。　　“先生，您的客人到齐了么？”　　一个年轻的男侍者走过来，十分恭敬地问道。　　“到齐了，请带我们入座吧！”　　理查德一改刚才面对他们时候的随和模样，对着侍者淡淡地道。　　“好的先生，请这边走～”侍者伸手躬身，引着他们往预订好的座位走去。　　“林先生，我前天刚见到Eric，才知道你跟他合作了一个慈善项目，没想到您年纪轻轻，竟然也是个乐善好施的人，佩服佩服～”　　刚一坐下来，理查德便开始从林子耽开始寻找共同话题，这次整个人的状态和第一次见的时候真的是完全不同。　　“是么？昨天晚上我和还Eric提起你呢，他总是夸赞你能力很强。”林子耽礼尚往来道。　　“哈哈，过奖了，我这个弟弟只是不善于地产行业而已，不过他的画确实……还是能看得过眼的。”　　理查德努力找出了他以前从来都说不出口的赞美字眼，赞美着他那同父异母的弟弟，所以语调和表情，都显得有些不适特别自然。　　“Eric的画确实不错，上次我和太太一起参加了他的一个拍卖会，作为现代的抽象派画风来说，他的画作还是很有灵性的，我太太很欣赏他的作品。”　　艾迪完全没有恭维，他上次带着妻子和林子耽夫妇参加了Eric的拍卖会，并参观了他在中城的那间最大的画廊，最终买了一副Eric疫情期间的画作，并一致认为很有收藏价值。　　“呵呵～是吗，只能说我不太懂艺术吧，你们也知道，我一直都是致力于跟钢筋混凝土打交道的。”理查德讪笑道。