伦敦。　　今年，金丝雀码头会先后迎来了‘码头区轻便铁路延长线’、‘地铁金丝雀码头站’、‘地铁延长线’的开通，从此困扰金丝雀码头集团唯一的难题——交通，便迎刃而解。　　而整个金丝雀码头目前已经拥有1200万平方尺的商业物业，以及在建的400万平方尺的商业业务，这些物业的价值将迎来暴涨。　　新时代集团已经前前后后为这个项目支出了约30亿美金出头的资金，经过六年多的建设，总算迎来回报期。目前金丝雀码头集团的估值已经高达60亿美金以上，毕竟它持有整个金丝雀码头的物业，以及陆续开发周边地段的优势。　　这天，金丝雀码头的地铁站正式开通，林祖辉和伦敦市长彼得·列文出席了这一盛事，其余出席的还有金丝雀码头集团ceo里切曼等人。　　在典礼的主席台，彼得·列文发表了演讲，金丝雀码头区已经明确被定为伦敦的新金融cbd，早在五年多前，伦敦政府为了不让这个工程烂尾影响伦敦的投资环境，便制定了各项策略，从交通到宣传，进行了方方面面的工作。　　伦敦金丝雀码头集团演讲的时候，自然是里切曼上台，林祖辉只是以嘉宾出席而已。　　里切曼的演讲很有感染力，他首先表示又有摩根、瑞信、高伟绅律师事务所，三家大型集团租赁了三幢大楼，总计180万平方尺的物业，金丝雀码头有望年底达到租赁率为99%；其后，里切曼又表示金丝雀码头集团将在2002年完成剩余400万平方尺物业；最后，他还表示金丝雀码头集团将全力参与金丝雀码头周边地段的建设。　　里切曼的演讲，立马将金丝雀码头及周边的前景描绘得非常好，这自然也是伦敦政府希望看到的。说白了，金丝雀码头原本就是一个废弃的码头，如果不是外来资本，这里势必还是一片狼藉。　　坐在嘉宾席上，林祖辉心里也在思考着。　　金丝雀码头集团是新时代集团在欧洲的地产旗舰集团，他打算将其在2007年上半年进行上市，并将旗下的物业出售一部分，这样金丝雀码头集团在雷曼爆发后，就拥有大量的现金抄底，彻底晋升欧洲最大的地产公司。　　】　　林祖辉在英国的投资，几乎都是地产及相关：　　亚马逊购物中心投资的两个购物中心，分别是金丝雀码头‘亚马逊购物中心’、伦敦白城‘亚马逊购物中心’（1908法英展览旧址）。　　还有朗庭酒店和丽思卡尔顿酒店，在英国拥有数家五星级豪华酒店。　　还有码头项目，一共是两个码头，分别是英国最大货柜集团系港口——菲利斯港、以及泰晤士港。　　至于电讯产业，今年就会出售，所以不做考虑。　　还有个百货企业，不过是在leit集团旗下。　　其余一些零散投资不计。　　总结起来，英国可以继续加大投资，原因有两个：　　第一，自然是香港和英国的渊源，以及林祖辉长期在英国建立的关系；　　第二，英国是欧洲的重要国家，以英国为桥头堡，再投资整个欧洲，这是一个战略。　　典礼结束后，林祖辉来到里切曼的办公室，两人算不上真正意义上的上下属，里切曼更像他的合伙人。　　林祖辉非常看重里切曼在金丝雀码头集团的重要地位，因为别人从1986年便开始策划这个项目，能力、人脉等都不是可以顺便找个人替代的。　　“林先生，对于金丝雀码头集团上市，你们是如何打算的？”里切曼关切的问道。　　林祖辉承诺过，在金丝雀码头第一期达到租赁率99%时，会给里切曼2%的股份，好歹也是上亿美金的财富，里切曼自然很关心。当然了，他每年还有300万美金的年薪加各项补贴，也算是收益不菲。　　“上市还早，但如果你需要套现，随时可以和我说。”林祖辉笑着说道。　　里切曼试探性的问道：“林先生打算将金丝雀码头集团发展到何种地步？”　　林祖辉回道：“金丝雀码头第二期尚未竣工和招租完成，以及金丝雀的周围还有大片土地可供发展，所以这家公司的前景是无限的。”　　里切曼说道：“确实如此！不过以贵集团的实力，甚至连上市都可以不考虑吧？”　　林祖辉摊摊手，说道：“也许是这样，总之未来的事情难以预料，但我不会亏待你这位金丝雀码头的缔造者。”　　里切曼在金丝雀码头集团的权利很大，新时代商管只是派遣了财务审计和监察，其余都交给他负责。　　里切曼这时候说道：“我已经年老了，说实话打算真正退休了，所以不仅想套现，还想辞去金丝雀码头ceo一职。”　　林祖辉顿时一愣，再看看里切曼，别人好像都70岁出头了。　　稍微思考了一下，林祖辉便说道：“好吧，如果你要套现，当租赁率达到99%时，我们愿意支付你1.2亿美金用于赎回你本该得到的2%股权；至于辞去ceo的事情，我希望你给我一定的时间，找到接替者。”　　里切曼高兴的说道：“这当然没问题！如果不是林先生当年帮助我，我的生活也没有如此富裕。”　　当年，林祖辉还替里切曼赎回10%股权，虽然后来又回到林祖辉手上，但他至少获得了约1.5亿美金的收入。再加上这些年的高额薪水，以及最后一笔1.2亿美金的分红，比其它破产的富豪晚年好多了。　　“哈哈，我们是合作共赢！最后，我还是希望你继续做金丝雀码头集团的顾问，我愿意给予每年100万美金的顾问费，不需要占用你太多的精力。”　　“有何不可呢！”　　两人很快达成口头协议，谈笑风生起来。　　里切曼对于林祖辉的一些想法和规划，也是非常的赞同和认可；而林祖辉也对里切曼的能力，以及在英国的人脉这些，非常希望继续为自己所用，所以才每年给100万美金的顾问费。　　........　　翌日，林祖辉在‘亚马逊购物中心’总裁史蒂文的陪同下，考察了伦敦白城。　　所谓伦敦白城，就是‘1908年法英展览旧址’，因为这里的很多建筑都刷白，后来就称之为‘白城’。　　林祖辉手里拿着设计草稿，在大幅土地上进行着比划，又和史蒂文等高层交换意见，非常的专业。　　“如果第一期工程能建造180万平方尺的购物中心，我们还得预留将来扩建的地皮。”林祖辉说道。　　“嗯，这幅土地足够大，完全没有问题。”　　欧美的购物中心都比较矮，因为反正也不缺土地。　　接着林祖辉说道：“随着我们进入大型购物中心和自建购物中心，我们需要注意一个问题。一般来说，所有的商业地产在建造购物中心的时候，是以零售商和购物中心本身为重心。但是我希望我们一直贯彻以顾客为主，要多考虑他们来到我们的购物中心，需要哪些便利，比如合理布局让他们不会觉得走进迷宫，比如休憩的地方、孩子游玩、卫生间等等一系列问题，都要以顾客为中心。”　　史蒂文等高管点点头，虽然亚马逊购物中心的管理权在他们手中，但他们明白一个道理，亚马逊购物中心的灵魂人物是这个老板。　　亚马逊购物中心有个好处，相比西田购物中心，在广告营销方面胜过很多，因为还有个亚马逊网站，那可是市值500亿的新兴科技公司；而西田购物中心不得不斥巨资去加强品牌的名气，还远没有亚马逊购物中心响亮。　　“好的，我记住了老板的话！”史蒂夫非常认真的说道。这个老板不仅很专业，还非常擅长布局，他是从心底佩服。　　和众人沟通一番‘伦敦白城的亚马逊’后，大家回到了写字楼开会。　　亚马逊购物中心早在两年多前，便筹备进军欧洲，目前有两个项目：一个是金丝雀码头的亚马逊，一个是伦敦白城的亚马逊。　　其中金丝雀码头的亚马逊还在装修中，今年圣诞节才会开幕；而这个伦敦白城的亚马逊，连图纸方案都还在规划中，预计得2004年左右了。　　两个项目自然不会让亚马逊购物中心满足，而最近又出现一个好机会。　　亚马逊欧洲总部写字楼。　　会议室里，众人坐在一起开会。　　最近，英格兰的诺丁汉郡的‘布罗德马尔什中心’公开招标，引来多家商业地产公司竞争；这其中就有亚马逊购物中心，以及西田购物中心等六个竞争者。　　布罗德马尔什中心，隶属英国邮政员工养老基金。　　林祖辉看完手中的资料，直接说道：“这个项目，我们要打起精神来，它有两个地方值得我们全力以赴：　　第一，狙击西田购物中心进军英国，甚至欧洲。大家都知道，西田在英国成立分部，但一直没有合适的机会，当年法国有次机会，但也最终失败。所以我们只要获胜，相当于狙击了我们最大的对手发展。　　第二，如果能获得英国邮政集团的信任，那就意味这还有下次合作。据我所知，英国mepcplc物业投资和物业开发公司的手里，还有不少购物中心，而控股这家公司的两家公司，正是英国邮政养老基金和英国电信养老基金。所以说，拿下‘布罗德马尔什中心’就相当于还能接着合作下去。”　　众人一听，纷纷点头附和，也佩服林祖辉的眼光长远。　　史蒂文说道：“这次六家财团竞争，我们亚马逊购物中心虽然名气响亮，但底蕴稍显不足；不过，我们在美国有80多个成功的例子，相信也是有非常大的竞争力。诺丁汉的商圈将会有爆炸性增长，诺丁汉处于交通枢纽中心，地理位置有吸引力，人口基数为110万，预计未来十年每年还会增长8%，超过英国全国水平。”　　林祖辉才不会在意细节，直接说道：“具体你们制定竞标方案，诚意、果断非常重要，希望你们能成功！未来十年，欧美商业地产依旧是黄金时期，所以亚马逊不会停止扩展行动，集团可以每年支出20亿美金以上的投资。”　　目前，亚马逊购物中心的资产价值已经约120多亿美金，每年盈利7亿多美金，盈利率为6%，算是非常不错的表现了。6%并不是回报率，毕竟资产120多亿美金，但新时代集团并没有投资那么多资金，所以资产升值也要算进回报率，林祖辉预测有15%以上的回报率，算是非常高昂了。　　史蒂文点点头，顿时也感觉信心十足。　　周末两天。　　林祖辉在伦敦的豪华庄园里度假，自然是陪家人了。　　随着年龄的增加（34岁），林祖辉越来越放权给手下，以前几十亿的合同他不签，现在低于200亿的合同他也不签。甚至一些大型投资，他也参与的很少，大概觉得有赚的，他就不会反对。　　毕竟，以他现在的身家财富，就是出十个败家子，也败光不了。