曼哈顿，富利集团大厦。　　911事件爆发后，林祖辉让新时代集团旗下的‘亚马孙购物中心’、‘富利地产投资公司’、‘金丝雀码头集团’这些欧美地产业务部门，进行了资产合并、重组。　　因而，一家资产值高达350亿美金的巨无霸集团诞生了，那就是‘富利集团’。　　重组之后，富利集团旗下为两个业务部门：零售地产、投资地产。　　零售地产部门，自然是以‘亚马逊购物中心’这个品牌为旗舰，继续发展零售商业地产；目前，亚马逊购物中心的购物中心已经高达96个（包括正在签约的），价值高达200多亿美金。　　投资地产，则是包括原来的‘富利地产投资’和‘金丝雀码头集团’，主要业务就是写字楼投资；其中‘富利地产投资’在911事件后，在美国又迅速购买了数栋写字楼，目前管理着价值50多亿美金的北美写字楼资产；其中‘金丝雀码头集团’除了管理着金丝雀码头1600万平方尺的收租物业外，亦在整个欧洲投资了商业地产，总价值高达80多亿美金。　　整个富利集团管理着350亿美金左右的商业地产，无疑是震惊整个欧美的，媒体们将林祖辉视为‘世界地产大亨’，不是没有道理的。　　富利集团的会议室里。　　林祖辉看着一群80%是洋人的高管，内心还是自豪的，能将洋人折服，是需要本事的。　　无疑，林祖辉这个‘地产大亨’对整个产业的管理、运营本领是非常厉害的，他做过很多产业，但如果说那个产业他最厉害，无疑就是地产。　　这得力于他本身就是地产起家的，再加上他发达的大脑可以让他学习很快。　　当然，洋人虽然是‘佩服强者’，但多多少少有些‘非我族类其心必异’的思想；这个时候，林祖辉身上又有一种神奇的魅力，也许是人格魅力，也许是金手指，总之他和这些高管相处非常愉快，大家也是互相信任。　　而林祖辉为了折服这些洋人管理层，也是经常性的亲自参与会议，并组织一些聚会。　　“杜尔总裁，你来做新集团的工作发言！”林祖辉点了左手边的一个高层。　　此次富利集团的会议，总部只有林祖辉和陈斌出席，陈斌是集团总裁，不可能对富利集团置之事外，所以他坐在林祖辉的右手边。　　当然，为了‘以夷制夷’，陈斌也是放权给富利集团的管理层，只是作为监督的存在，偶尔给出自己的一些建议。　　反倒是，林祖辉虽然放权，但却经常提出自己的意见，和高层们进行讨论，这不仅是一种参与经营，更是一种和高层关系的建立。　　杜尔，是富利集团的总裁，他是2000年加入‘新时代商管’担任副总裁，经过两年的考察后，这次富利集团重组，他获得了林祖辉的信任，担任总裁。　　而富利集团重组后，不再归属‘新时代商管’，而是直接归属新时代集团领导，和‘新时代商管’平级。　　杜尔今年40多岁，美籍犹太人，正是年富力强的时候，从他看向林祖辉的眼神里，带着尊敬和崇拜。　　他点点头，然后开始汇报工作。　　“富利集团重组完毕，相当于踏上新的征程。而此时的富利集团，拥有96个亚马逊购物中心.......这些庞大的资产，目前仅有12亿美金的负债（项目上），无疑是非常健康的集团企业。接下来，富利集团将获得独立财务系统，以后不再获得总部的资金拨出......与此同时，接下来富利集团又要进行扩大规模，资金来源富利集团的收入，以及贷款。”　　众人听得热血沸腾，这个集团实在太庞大了，如果上市的话，绝对成为地产史上最大的ipo。　　当然，大家也明白，老板是不会将富利集团上市的。　　最多，就是分拆品牌上市。　　事实上，林祖辉不可能将富利集团上市的，旗下品牌也没有上市的想法了。　　毕竟又不缺钱，干嘛要上市。　　之所以资产重组，不过是为了更好的发展而已。　　听完杜尔的详细工作汇报，林祖辉点点头，他接着点名负责‘零售地产’业务的史蒂文，也就是原来‘亚马逊购物中心’的总裁，现在是富利集团副总裁。　　他跟林祖辉很久了，两人建立了信任的关系，非常牢靠。　　“史蒂文，对于零售地产业务构建‘第二增长曲线’的任务，你有没有计划？”　　史蒂文点点头，说道：“富利集团零售业务的第二增长曲线，我认为可以进入‘奥特来斯’和‘大都会购物中心’。”　　奥特来斯，并不是一个品牌名称，奥特来斯是英文outlets的中文直译，指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。早期有的工厂为了处理商品库存，将一些余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售，这就是最早的单店奥特来斯模式。而地产商扮演的角色，依旧是‘收租婆’，建亿个奥来特斯，将里面的铺位租给工厂，进行收租和管理；所以奥特来斯，又在美国叫‘工厂直销中心’。　　也就是说，后世在内地鼎鼎有名的‘奥特来斯’，并不是某家企业的品牌，可能是诸多嗅着奥特来斯商机的地产商们，在全国多个城市复制着奥特来斯这个舶来品。　　而目前，华夏没有奥特来斯，一家店都没有；至于前世什么时候有的，不得而知，看样子应该还有很长一段时间才会出现。　　毕竟，内地现在才是‘购物中心’抢占‘传统百货’的零售地产时代。　　同理，大都会购物中心也不是品牌，大概就是以“快速、流行、平价和限量”为核心价值理念的时尚购物广场，娱乐和时尚是非常占比大的。　　林祖辉点点头，说道：“我觉得你这个想法很好，但你有没有具体方案？”　　史蒂文马上说道：“有！我们已经盯上‘切尔西地产公司’，这是一家奥特来斯的‘大网红（翻译）’的企业。在纽约、洛杉矶、奥兰多、拉斯维加斯等旅游城市周边持有31处品牌折扣村，日本、墨西哥亦有布局......至于大都会购物中心，暂时保留。”　　林祖辉满意的说道：“那好，这个切尔西地产的详细资料搜集后，我们再讨论一下收购方案.....如果最后达成收购，并且我们消化了‘切尔西地产’，那么就得继续发展北美的奥特来斯门店。我记得华夏尚未没有奥特来斯，届时富利集团可以和新时代商管来个合作，共同进入华夏奥来特斯。”　　史蒂文有些佩服这位老板的眼光长远，马上说道：“没问题，老板！”　　接下来，林祖辉说道：“欧美经济已经调整完毕，未来五年都将是爆发期，我希望你们能拿出高效的扩展计划来。”　　“是，boss”　　林祖辉满意的点点头，他做地产自然是最擅长了，再加上地产几乎不受政治的影响，除非涉及住宅领域。　　所以他打算在这一波中，将富利集团在2007年中期净资产达到1000亿美金以上。　　至于届时容不容易套现‘部分资产’，林祖辉是一点也不担心。　　因为他知道，前世黑石在2007年收购一家300多亿美金的地产公司，然后感觉到财务压力或危机感，仅两个月就出售了200多亿美金的物业；因为绝大多数人是没有危机感意识的，黑石放出风声后，各大地产商就像疯狗一样，纷纷挑选自己喜欢的骨头。　　.......　　一周后，史蒂文等人已经准备好了收购‘切尔西地产’方案和资料。　　这个切尔西地产属于reit（不动产投资信托基金），也就意味着他没有‘老板’，只要价格合理，他们就会出售。　　而此时，美国工厂直销中心的所有权构成经历了戏剧性的变化，reit统治了直销中心市场，切尔西地产、坦格尔工厂直销中心、第一零售和地平线集团大约拥有这个市场总出租面积的75％。　　其中切尔西地产拥有总出租面积122万平方尺，全球总计46个奥特来斯，平均面积达2.65万平方尺。　　林祖辉亲自过参与这次收购，毕竟价值在35~45亿美金区间，而且又是一个新领域，他也想趁机学习一下。　　收购前，他说道：“此次收购，尽可能全部采用贷款模式，富利集团虽然账上还有不少现金流，但毕竟后续还得发展。”　　杜尔和史蒂文点点头，本来接下来就是要全部采用贷款模式。　　史蒂文说道：“好，我马上带队去洽谈收购。”　　对于商业谈判，史蒂文他觉得自己这一方还是有优势的，毕竟现在美国刚从911事件缓过来，如果价格合理，reit方是不会犹豫的。　　而他受老板的影响，对于未来欧美经济和地产业非常乐观，心中就有了优势。　　.......　　史蒂文带着团队，约见了切尔西地产的reit方，以及切尔西地产的管理层，双方在会议室展开第二次谈判。　　从前面的一次谈判来看，reit方有意出售，只是看价格能不能要得更高一点。　　至于切尔西地产的管理层们，其实没有选择权和决定权的，不过他们对于交易一事也是热衷的，毕竟大树底下好乘凉。　　富利集团在欧美地产界大名鼎鼎，可是十足的明星巨无霸地产集团，虽然背后是华资，但管理层几乎清一色的欧美人才。正因为如此，这个集团才没有‘水土不服’，也是因此，林祖辉被评为世纪最佳管理者。　　“威尔先生，对于收购切尔西地产，我们非常有诚意，这次我们带来了新的报价，它值42亿美金（包括债务）。按照市场对切尔西地产的估价，这已经产生了10%以上的溢价。”　　reit方的负责人威尔依旧不满意这个报价，说道：“你们似乎没有计算企业附加的价格，切尔西地产目前是奥特来斯界的no.1，目前还在扩张中。如果价格太廉价，我们何不继续发展下去，卖出更高的价格呢！”　　史蒂文笑着说道：“我们总不能以未来的价格，买下现在的资产吧！”　　双方一番交锋，都比较有诚意，但最终还是价格上达不成一致。　　........　　林祖辉得知第二谈判的结果后，思考一番对史蒂文说道：“切尔西地产虽然是奥特来斯的no.1，但是第二名坦格尔工厂直销中心和他的场所面积很接近，就是第三名的‘第一零售’也是落后不多。”　　史蒂文作为跟着他多年的大将，不仅忠心（来源神秘的人格魅力），重要的是能力非常突出，他很快明白林祖辉要表达的意思。　　“boss的意思是，我们放出试着和坦格尔工厂直销中心接触，再放出风声？”　　“可以这样，但是要同时和切尔西地产谈判，毕竟舆论不会起到决定性贡献，只能作为助力。至于价格方面，可以继续做出让步。”　　有时候购买资产就是如此，不能因为微小的价值，而错过优良的资产。　　史蒂文明白林祖辉的意思，说道：“没问题，这一次谈判其实也快取得进展了。”　　林祖辉点点头，说道：“后续我就不参与了，大权在你手里！”　　“好的，boss”　　买贵与否，其实他这个老板都没法决定，毕竟他是想买下来，但又不是直接参与收购。所以，价格就是控制在史蒂文等高管手里。　　大家这些年的共事，已经建立了足够的信任。　　当然，类似这样的事情也有些不愉快，但不是在林祖辉的企业里，而是李超人的企业里；据说马世民离职前，李超人有对马世民当年高价购买赫斯基有些不满，当然这是媒体的报道。　　至于林祖辉对手下们谈判有没有不满过，他可以对自己说，从来没有不满过，甚至都没有在意过；更甚至，他还觉得手下们帮他省了不少钱，如果是他来谈判，溢价会更多，毕竟眼光长远，相反不会省当下那点。　　......　　果不其然，在富利集团和切尔西地产reit方的第三次谈判中，双方很快达成了交易意向。　　之所以如此顺利，首先是富利集团同意以43.8美金（包含债务）进行收购，这个价格离reit方虽然还有一两亿美金的差距，但是他们也不是不能接受；　　其次，听闻富利集团在和谈坦格尔工厂直销中心接触，reit方也担心这个交易彻底作废；　　最后，当然是此时欧美经济还不是特别明朗，价格有赚就可以出手了。　　......　　富利集团‘高调’进入奥特来斯的事情，很快被美国媒体报道出来，有媒体再次把林祖辉形容成‘美国地产大王’。　　当然，高调不是林祖辉的本愿，但是‘切尔西地产’作为奥特来斯界的老大，自然是备受关注；而且富利集团也是行业的霸主，一举一动都受到关注。　　好在，商业地产领域几乎不会受到政治影响，除非两国关系特别交恶。前世在2015~2017年时期，z资企业一年要在美国花100亿美金购买商业地产。而目前，雷曼等美国地产投资公司，也有大举投资华夏的地产业。　　在林祖辉的想法里，地产就是新时代集团的核心中的核心，只要集团负债率低，那就是稳妥的收租老。　　至于2020年以前，林祖辉也只是会套现部分地产，而不会大举清空。