袁天凡走进林正杰的办公室，他的双眼布满血丝，看起来有些疲惫。　　“老板，我们已经查出来了，关于这批‘乙种换地权益书’的遗属，其遗产继承人已经移民加拿大，并得知其的住址。我们已经买好下午的飞机，去和其遗传继承人谈收购的事情。”　　林正杰闻言，说道：“好，辛苦了。这批‘乙种换地权益书’确实面积够大，将来的升值也非常大，我等你们的好消息。”　　袁天凡点点头，说道：“香港的乙种换地权益书，可在政府拍卖新界地皮前，优先进行兑换。而荃湾、屯门有不少优质地皮可供地产商发展，我们若是现在吸纳乙种权益书，将来有望在这两个地方加强地产投资，而这两个地方也是新界发展潜力最大。”　　林正杰满意的说道：“不错，市区的土地越来越少，而荃湾、屯门是典型的大面积新市镇，潜力巨大。”　　随后，袁天凡便离开，准备出国事宜。　　林正杰很满意袁天凡的本领，而且几乎属于全能的管理型人才，不仅仅擅长筹组银行贷款、改组公司结构、发行新股（供股集资）、资产重组等，同样也对地产上的工作非常擅长。　　比如这一次，仅凭借一张遗嘱，袁天凡便通过几天的不眠不休，追查到海外遗产继承人。如果顺利的话，泰富集团将拿下这一批价值约3000万港币左右的‘换地权益书’。　　目前，‘乙种换地权益书’的价格是每平方尺约400港币左右，而这个遗嘱的乙种换地权益书，涉及约近8万平方尺。就算‘地积比’是6（具体未知），那也是足足四五十万平方尺的楼面。　　他算是林正杰引进的地产专业人才，前几年开发了几个楼盘，而最近一年多都钉在‘泰富·洲际海景酒店’项目上。当然，在‘远东金融中心’项目上也有差不多一年的工作经历。　　香港所谓的‘乙种换地权益书’，英国人称LetterB，港府在五十年代末期开始，征收新界农民的耕地作为发展用途，然后拨出可建房屋的土地和他们交换，通常是2.5平方尺的耕地换1平方尺的住宅用地；农民需要拿到这个乙种换地权益书，并不能马上给你换地，而是要等待港府的换地宣布；所以这些农民想立马套现实惠的话，只有出售给地产商。　　而前段时间，林正杰和袁天凡跑了七八家银行，最终用价值9亿港币的港灯股权抵押，获得了6亿港币的‘贷款承诺’。　　根据林正杰对香港地产的了解，这批‘换地权益书’到1987年时，价值应该可以涨4~5倍。　　“分散，购入分散于港九新界的地盘，就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸，住惯了那区的居民，多半就地取材。加上，分散地盘不如屋村规模庞大，容易一下子就售清。”　　不一会，林正杰叫来陈伟忠、唐仁坚。　　“叫你们来，是讨论一下，明年我们开发楼盘的大方向。”　　散会后，大家行动起来。　　总之，检验唐仁坚能否成为一家大型地产发展商的地产高层的时间到了，对此林正杰倒是对他很有信心。　　泰富集团从1983年开始，将重回开发商行列，预计1984年便开始销售。虽然那個时候，预计楼价也就600多港币每平方尺，但泰富集团的地价也够便宜，是有赚不少的。　　陈伟忠马上说道：　　“按照老板的分析，香港这一两年处于争端中，所以购买住宅的多为刚需者，炒房者鲜有下手。所以，我们可以‘分散’、‘分细’、‘分期’来达到‘货如轮转’和‘以战养战’、‘积累经验’的目的。”　　“分期，不需要一次过缴付大量金钱，只须缴付少量首期，以后的分期付款，无疑等于交租。”　　主要还是积累经验，为以后打下坚实的基础，虽然泰富集团也开发过好几个楼盘，但和其它地产开发商还有差距。　　“好的，老板”　　一步步来，50万平方尺的销售目标，恐怕也就是恒基在1984年的一半，比新鸿基和长实就更少了。　　林正杰先是问道：“你们有什么想法没有？”　　“分细，最近几年市况不景，在设计楼宇图则时，住宅单位以越细越好为原则，在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼，一定受小市民欢迎。”　　如此多的贷款，差不多已经够未来一年时间吸纳土地储备和物业，当然部分资金可能会用作其它用途。等到明年10月开始，泰富集团的资金也就回流了。　　泰富集团重视收购‘乙种换地权益书’，就是看中荃湾、屯门的发展潜力，当然其余新界地方也可以考虑发展，毕竟香港土地资源稀缺。　　唐仁坚随即回答道：“没问题，我们地产部一定完成目标。”　　林正杰满意的说道：“不错，我希望我们在1984年可以销售50万平方尺（约800个住宅单元），1985年则能达到80万平方尺，所以你说的‘三分’原则要重点实行。”　　这一轮（1982.11~1983.9）泰富集团拥有6亿贷款承诺，以及自有资金1~2个亿；不仅仅要收购土地储备，而且可能去私有化和增持子公司的股份。　　所以至于能在这一年拥有多少土地储备，还是一个未知数。　　至于明年9月份回流或套现的资金，用途也非常多，包括商业地产的投资、其它产业的投资等。　　所以，在1984年6月前，泰富集团只能说将土地储备达到新鸿基的一半，差不多就算很成功了。当然，泰富集团的土地储备还有子公司、孙公司，这是新鸿基比不了的。　　而且，新鸿基这次高价购入中巴北角的两幅地皮，相信也是元气大伤，可能没有前世的那么多资金抄底了。　　周末，粉岭高尔夫球场。　　林正杰、郑裕彤、李兆基三人，正在切磋一场高尔夫球比赛。　　对于外面的‘香港前途危机’、‘地产暴跌’，大家并没有完全放在心上，因而导致焦头烂额。事实上，不管时候郭德胜、李家成，还是李兆基和郑裕彤，在这种危机的情况下，都有实力增加土地储备。　　不过由于郑裕彤喜欢投资大项目和大型商业项目，所以在他的领导下，新世界发展会逐渐在‘土地储备’上落后，因而后世只能排在第五第六的‘发展商’，不过其在商业地产表现亮眼。　　今天的天气可谓晴空万里，粉岭这边的景色秀美，打球自然心情愉悦。　　三人一边打球，一边谈论。　　郑裕彤技术最好，体力也比李兆基好，虽然年龄比李兆基大三岁，他打球显得游刃有余，还不忘调侃道：“正杰你这次高价出售物业和地皮，可是让不少公司陷入困境呢！”　　确实是调侃，不可能是认真的，因为这种事一个愿打一个愿挨，都是商业的正常行为。　　李兆基也说道：“现在这种情况，像港灯、中巴、九巴这样的公共事业企业，拥有稳定的利润，难怪那些银行家都说泰富集团最稳。”　　听到两人的夸奖，林正杰猜测着这又何尝不是一种试探。　　他谦虚的说道：“泰富集团确实走对了这一步，但比起新世界发展和恒基的根基，但还略显薄。而且收购港灯，也让我们元气有所损伤，要是现在收购可能成本更低。”　　这也算是事后诸葛亮了，在郑裕彤和李兆基看来。　　郑裕彤说道：“总比置地好，据说其现在日子挺难过，若是我们华资能联合起来，收购置地，那就好了！”　　林正杰一愣，没想到郑裕彤现在就有这种想法。　　他苦笑道：“置地的股价虽然腰斩，但目前每股依旧有6.2港币每股，总市值90多亿港币（巅峰时市值最高198亿），而且置地、怡和实行连环互控，收购难度太大。除非，怡和置地主动解除连环互控！”　　置地和怡和的连环互控，后世之所以解除，是因为这种连环互控的‘反作用’——互相拖累，置地的困境拖累怡和，且资金占用严重。　　而目前的情况，双方互占对方的38%、40%，收购难度非常大。　　当然如果不计代价，收购其中一家，也相当于连锅端起，整个怡和系尽收囊中。　　郑裕彤好奇的问道：“他们会主动解除互控？”　　林正杰毕竟是收购专家和金融大王，在这方面还是很有权威的，包括李兆基都很关注这个话题。置地在中环的物业，是各家华资财团的窥觊对象，而大家又单独收购不了，唯有联合起来。时机成熟，再瓜分置地，每家拿些优质的中环物业。　　“必须解除，否则有两个问题：第一，置地严重拖累怡和，而怡和只能出售大量的海外资产，这让多年怡和经营的一切就会泡汤；第二，置地的困境意味着市值大跌，那么如果华资联合起来收购置地，就意味着连怡和也收入囊中。”　　郑裕彤、李兆基恍然大悟，也佩服林正杰的预测，他们相信怡和系只能接触。　　郑裕彤心动道：“那岂不是说，现在正是收购的好时机？”　　李兆基说道：“虽然是收购的好时机，但我们几家华资此时联合起来，怕是也多有实力不及。而且，置地的问题才浮现表面化，他的股价应该还有下跌的空间。”　　林正杰点点头，说道：“至少我们泰富集团就拿不出什么资金来！”　　他对收购置地的执念不大，因为他明白这里面也涉及一些政治因素，如果将英资全部赶跑，也不是内地政府愿意看到的。　　而他们这些华资地产商，要想去内地赚钱，多多少少也要听一些内地的劝告。　　而郑裕彤想必也是受林正杰霸气收购港灯的影响，改变了以往的看法，绝对再杀杀英资的锐气。所以在收购置地上，他确是积极的，更何况他也喜欢商业地产。　　郑裕彤闻言，也只能说道：“确实，不过以后有机会的。”　　显然，他已经在提前拉帮结派，以后准备给置地好看。毕竟在郑裕彤看来，置地的困难没有几年时间，都是不可能恢复的，所以以后机会多着呢！　　随后，郑裕彤又把玩笑看起来，说道：“话说来，这一次永安集团可是再次投资栽跟头，差不多24亿购入两座中环大厦，1.7亿购入两处尖东的物业，百年永安怕是这次要落后很多了。”　　百年永安，真不是一句开玩笑的话！　　在这之前，四家家族都不敢说超过永安的话，永安系包括银行、保险、证券等金融产业，又包括现金流很好的永安百货，亦又不少投资的物业。　　而八十年代初的投资失误，大家显然明白，永安系成为过去时了。　　林正杰说道：“郭氏第三代不仅庸才多，而且还不团结，没落只是时间问题。这次收购两座大厦，谈好的22.35亿不要，非要买23.88亿的，可见水平之低，让人惋惜他们先辈。”　　郑裕彤和李兆基大概也了解这里面的内情，但今天还是第一次真正确定，不由得笑了起来。　　论计谋，他们这位小同乡，就是商界老人也比不过。　　不过大家也很意外，为什么永安就非买这两座大厦不可，亦或者林正杰就怎么敢肯定永安市非买不可？不怕砸到自己的手里？　　实际上，林正杰还真有信心永安是‘非买不可’，毕竟一幢中环商业大厦是何其稀少的放出来。　　李兆基这时候也说道：“我的老大哥胜哥，最近也在说北角的两幅地皮买贵了，看走眼了。说他抵住了两个诱惑，一个是白笔山别墅群项目，一个是美丽华酒店旧翼项目，唯独北角两幅地皮没有抵住诱惑。”　　这两幅地皮郭德胜其实买得不算亏，但就是买贵了。这两幅地皮若是80年代中期开发，绝对能赚很多钱，因为第一面积大，总共30万平方尺；第二是北角，相当于市中心。　　总之，开发潜力很大，唯一就是这两三年要占用新鸿基不少资金了。　　郑裕彤说得兴起，也说道：“还有黄廷芳的信和，购入远东金融大厦，包括后续建筑费，代价18亿港币呢！”　　本来只需要13亿代价，硬生生被林正杰搞成18亿。　　估计，信和地产在这次抄底中，也要打折扣。　　正好，新鸿基、信和地产本来就是竞争对手，实力打折扣是好事。　　林正杰故意说道：“彤叔、四叔，你们今天这是为朋友报仇，来挤兑我是吧？”　　“哈哈”　　“就是开开玩笑，不要见外！”　　三人关系不错，开得起玩笑的。　　其实郑裕彤也有麻烦了，他和恒隆等财团合作的金钟地铁站上盖，需要缴纳18亿的补地费，怕是要流产了，预计损失4亿挞定。而郑裕彤占股也有25%，损失上亿。　　当天，大家玩得很开心，毕竟各自企业影响不算很大，再说做生意有亏有赚很正常。不应该将生意场的事情，一直带进生活中。　　林正杰在香港的好朋友不是很多，他们两人算是。　　林正杰的性格和李家成差不多，不太喜欢拉帮结派，因为他有实力自成一派。所以在朋友上，交往几个人合心意的就行，但也不要拉帮结派。　　郭德胜以前搞过‘莺鸣会’，后世郑裕彤搞了个‘大D会’，这些都不是林正杰追求的。　　当然，以后海外有什么投资机会，林正杰也会拉着香港的朋友一起投资，毕竟赚外国人的钱。　　(本章完)